民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、法令に抵触しない限り、その内容について行政が規制することは適当でないとされてきました。 しかし、近年退去時における原状回復にかかるトラブルが増加してきたため、建設省（現国土交通省）が、賃貸住宅標準契約書、民法や判例などの考え方を踏まえ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円満な解決のために、契約や退去の際に貸主・借主双方が予め理解しておくべき一般的なルール等を定めたものがこのガイドラインです。

１、借主の原状回復義務とは

建物の損耗等は建物価値の減少と位置づけ、その損耗を次の３つに区分をしています。

�@建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
�A借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
�B借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

このうち、ガイドラインでは�Bを念頭において、原状回復を「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義しています。 したがって、損耗等を補修・修繕する場合の費用については、�Bについて借主が負担すべき費用と考え、他方、例えば次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、�@�Aの損耗等の修繕であり、家主が負担すべきと考えています。

２、建物の損耗等

前述のように、損耗の種類を分類しても、具体的損耗が上記�Aにあたるのか�Bにあたるのかが定まらないと、トラブルの未然防止・解決の役には立ちません。 そのため、ガイドラインでは次のとおりの一定の判断を加えています。

Ａ：借主が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：借主の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
　　（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
Ａ （＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等借主の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：建物価値の減少区分としてはＡに該当するものの、建物価値を増大させる要素が含まれているもの。

３、借主の負担

上記区分による建物価値の減少に対する補修等の費用負担者は次のとおりになるとしています。

Ａ：賃貸借の賃料でカバーされてきたはずのものであり、家主が負担することになる。
Ａ（＋Ｇ）：借主に義務がある以上に価値を増大させているものであり、当然に家主の負担となる。
Ｂ　　 　：借主の故意・過失、善管注意義務違反等を含むこともあり、もはや通常の使用による損耗とはいえず、借主が負担すべき費用の検討が必要になる。
Ａ （＋Ｂ）：損耗の拡大について、借主に善管注意義務違反があると考えられるので、借主が負担すべき費用の検討が必要になる。 このようにこのガイドラインは通常損耗・経年変化については借主の負担とならないことを明らかにしています。

４、特約のある場合

原状回復について通常損耗・経年変化についても借主負担とする内容の特約のある場合でもつぎの要件を満たしていなければ効力を争われることに充分留意すべきとしています。

�@特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
�A借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
�B借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

図(賃貸住宅の価値)が入ります。

【一斉説明会資料】から

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